ООО «Инстрой девелопмент земли» |

Особенности перевода земельных участков

Mon, 22 Mar 2010 16:16:00 +0300

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Wed, 24 Feb 2010 16:16:00 +0300

Несмотря на послекризисное время, белгородский рынок коммерческой недвижимости развивается ускоренными темпами: строятся новые торгово-развлекательные комплексы и открываются офисные центры высокого уровня с удобными подъездами и качественным обслуживанием. Ориентируясь на столицу, Белгород не отстаёт в развитии, а в чем-то даже превосходит некоторые крупные города. В последнее время специалисты рынка зафиксировали повышенный приток иногородних инвесторов, желающих вложить денежные средства в землю коммерческого назначения с последующим строительством придорожных комплексов, мини гостиниц и придорожных кафе.

Покупка коммерческой недвижимость, будь то магазин, офис, склад, производственная площадка или помещение свободного назначения в городе, предусматривает дальнейшую эксплуатацию конкретного объекта. Каждая деятельность подразумевает собой использование зданий и сооружений, поэтому собственник может сдать в аренду свою недвижимость, окупаемость которой варьируется в среднем в пределах 3,5-6 лет.

Что же необходимо учитывать при покупке объекта коммерческой недвижимости с последующей сдачей его в аренду?

Во-первых, необходимо учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости и конкретный спрос арендаторов в данном сегменте рынка. Во-вторых, следует выявить все риски и возможные издержки.

В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее - в склады и производства. Сейчас заметен рост количества профессионально управляемых объектов всех типов коммерческой недвижимости. Например, лучше арендовать под офис помещение в новом, специально построенном для этих целей центре, чем за те же деньги помещение в жилом доме. Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает профессиональному складу на охраняемой территории.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество - способность приносить доход собственнику. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени, удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.

Распространенный вариант - покупка квартиры на первом этаже с последующим выводом ее в нежилой фонд. Здесь к стоимости помещения прибавляются затраты на изменение его целевого назначения, согласование и обустройство отдельного входа, согласование переоборудования и перепланировки, а также на ремонт. Это удлиняет срок начала сдачи объекта в аренду (до полугода), снижая рентабельность всей операции.

Как отдельный вариант можно рассмотреть покупку подвального помещения. Цены на них обычно значительно ниже, чем на объекты на первом этаже, но есть существенные ограничения по их использованию, их также следует учитывать при выборе объекта.

Еще одна возможность - покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения и проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда удаётся.

Приведенные выше доводы говорят о том, что инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен обладать достаточно широким кругозором и большим объемом знаний. В данной ситуации может помочь обращение к профессиональным риелторам, оценщикам и компаниям, аккумулирующим усилия мелких инвесторов для приобретения крупных объектов и предлагающим в дальнейшем профессиональное управление коммерческой недвижимостью.

Аналитика ООО "Инстрой".

Белгородская ипотечная корпорация "за" освоение земли.

Wed, 27 Jan 2010 16:16:00 +0300

Несмотря на кризисное время, белгородская земля остаётся одной из востребованных на рынке; под строительство жилья и коммерческих объектов. Но не каждая семья может приобрести в собственность недвижимость: земельный участок, дом, квартиру. Чтобы помочь россиянам решить эту проблему в 2005 году появился национальный проект при поддержке государства «Доступное и комфортное жильё – гражданам России». Эта тенденция распространилось и на Белгородскую область. В нашем регионе ведущее место в жилищном кредитовании занимает ипотечная корпорация (БИК), которая предоставляет жителям области выгодные программы приобретения недвижимости с обременением.

Ипотечная корпорация демонстрирует яркий пример ленддевелопмента в Белгороде - процесс, который включает в себя освоение самых привлекательных земельных массивов, разработку архитектурных планов и концепций, а также важных юридических документов. Основными задачами ленддевелопмента - проведение работ, связанных с организацией полной инфраструктуры. Не стоит забывать про необходимость наличия всех коммуникаций, воды, газа, электричества, канализации и т.д. Необходимым является правильный подход к завершающему этапу, а именно к предоставлению покупателю облагороженного, освоенного, и развитого земельного участка. За прошлый год в Белгородской области БИКом было выкуплено более полутора тысяч гектаров земли, сформировано более четырех тысяч новых земельных участков, выдано под застройку около пяти тысяч.

В рамках областной программе развития ИЖС, компания предлагает земельные участки в муниципальных образованиях: Белгородского, Корочанского, Алексеевского и Шебекинского районах. В настоящее время на территории областного центра ведется строительство в 12 микрорайонах ИЖС, в Белгородском районе начаты работы в 123 коттеджных массивах области, также предусмотрена земля под строительство коммерческих объектов в коттеджных поселках; земля под торгово-развлекательные центры, магазины, спортивные комплексы и т.д,

Однако не все желающие могут приобрести земельные участки в корпорации, так как, по условиям БИК, льготы распространяются только на лиц имеющих Белгородскую регистрацию не менее 3лет. Поэтому приезжие с других областей не могут воспользоваться подобными льготами. Иногородние любители «своего дома» покупают участки сразу в собственность в уже освоенных и облагороженных поселках с инфраструктурой, коммуникациями и, конечно, дорогой, что в районах БИК иногда не встретишь.

В подтверждении сказанного, 15 декабря 2009г. была опубликована статья «Восемь лет в резиновых сапогах» в местной газете «Житьё Бытьё» (выпуск №50, стр.8). В редакцию обратились жители 3-го Стрелецкого переулка, который находится в Юго-Западном районе Белгорода. Вот уже 8 лет люди живут без асфальтированной дороги. Весной и осенью улица утопает в грязи. По словам жителей, они много раз обращались в администрацию города с просьбой проложить асфальт, но безрезультатно. Участки земли под частную застройку горожанам продаёт Белгородская ипотечная корпорация.

- По договору мы обязуемся выполнить два условия: предоставить земельный участок и построить коммуникации, - говорит начальник управления поддержки ИЖС ОАО «БИК» Виктор Беляев. – Строительство дорог в перечень услуг не входит, это дело местных властей. А департамент строительства отвечает, что проложат асфальт только при условии, когда улица будет заселена на 70%, но и тогда дорогу начнут строить, только если на это будут деньги в бюджете. А с учётом кризиса это произойдет не скоро. В итоге, даже купив землю и построив дом, семья мучается неопределенное время, добираясь до своего дома по грязи.

Всегда будут существовать проблемы такого рода, просто необходимо будущим покупателям перед приобретением участка взвесить все «за» и «против» и выбрать для себя альтернативу. Ведь в области множество посёлков с развитой инфраструктурой, уже с подведёнными коммуникациями и практически по такой же цене стоит только выбрать перспективное направление, изучить предложение и купить участок в собственность.

Хочется отметить, что в последнее время наблюдается интерес к землям под современные усадьбы, базы отдыха площадью от 0,5га. В основном, это VIP клиенты, которые хотят найти красивые места возле природного водоёма, леса с ландшафтными особенностями.

Загородный дом - это отличный выбор тех, кто по-настоящему ценит комфорт и дорожит собственным здоровьем и здоровьем своих близких.

На территории участка можно разместить: деревянную баню, зону для барбекю, беседку, детскую площадку, скаладром, бассейн, искусственный водоем, фонтан; обзавестись мини-зоопарком, а любителям цветов и растений - построить теплицы, оранжереи и т.д. перечислять можно бесконечно - мечтаниям человека нет предела.

Тенденции на рынке недвижимости изменчивы, под влиянием внешних факторов и инноваций, появляется что-то новое: таунхаусы, двухуровневые квартиры, VIP квартиры по новым стандартам. У каждого поколения свои взгляды на качество жизни, но ясно одно, что большинство людей мечтает жить в своём доме, дышать чистым воздухом, купаться в речке или бассейне под открытым небом, гулять в лесу и т.д. выбор только за Вами - «Земля любит своего хозяина»!

Аналитика ООО "Инстрой".

Как стать земельным инвестором.

Fri, 15 Jan 2010 16:16:00 +0300

Недвижимость и земля – одни из самых доходных активов для инвестирования. Чтобы сохранить, а главное приумножить свой капитал нужно вкладывать средства в землю сегодня, чтобы получить прибыль в будущем.

Собственник земельного участка всегда сможет заработать на его перепродаже, если земля находится в перспективном месте, со всеми коммуникациями, дорогой, инфраструктурой. Если, к тому же, участок расположен в живописной местности, то это вообще лакомый кусочек, который всегда будет расти в цене, не зависимо от кризиса и прочих внешних факторов.

Что касается крупных земельных участков, то наиболее выгодный способ развития земли - ленд-девелопмент. Для того чтобы грамотно им заниматься, да и просто покупать и продавать землю, необходимо обладать полноценно информацией о рынке земли и закономерностях его развития. Начинающий инвестор должен изучить планы освоения земель в интересующем районе; инструменты освоения и преобразования земельного участка, особенности местного законодательства в сфере градостроительства и сельского производства и т.д.

Купив несколько гектаров земли сельскохозяйственного назначения и осуществив её перевод в статус наиболее востребованной и дорогой: под индивидуальное жилищное строительство, производственную или торговую деятельность . Также проведя межевание на более мелкие участки, от 15-30 соток, землю можно очень выгодно перепродать будущему застройщику или конечному потребителю.
Улучшая качество земельного участка, вкладывая в него деньги и время, соответственно инвестору целесообразно увеличивать его стоимость в разы. Следует учесть, что с процессом инвестирования обычно связано два фактора: это риск и время. Риск – это возможность наступления событий, которые могут отрицательно повлиять на достижение конечной цели – получение прибыли. Поэтому инвестору необходимо тщательно все просчитать и взвесить перед подобными операциями с недвижимостью. Вкладывать деньги приходится сегодня, а вознаграждение поступает позже, и его величина заранее не известна. Инвестиции в земельные участки и находящиеся на них строения более надежны, так как относятся к категории реальных инвестиций, в отличие от финансовых (акций, облигаций и т.д.).

Белгородская область является одним из самых популярных регионов России среди иностранных инвесторов, она признана регионом с минимальным экономическим риском. По данным Росстата, в первом полугодии текущего года приток иностранного капитала, подходящего под определение инвестиций, составил 709 млн 444 тысячи долларов США. Среди регионов Центрального федерального округа больше вкладываются лишь в Москву и Московскую область.

Показатель доверия со стороны иностранных инвесторов традиционно во всём мире является независимым и объективным индикатором уровня развития и устойчивости экономики того или иного региона, будь то конкретный город или целое государство. (по материалам ИА Бел.ру.). Ликвидность вложений в земельные участки Белгородской области не вызывает сомнений: с активным развитием загородного строительства свободной земли становится все меньше. Большим спросом пользуется у москвичей и северян земля под строительство торгово-офисных помещений, автозаправок и других коммерческих объектов.

Столичные инвесторы вкладывают свободные средства в долевое строительство многоквартирных домов в городе, через полгода - год квартиры увеличиваются в цене на 500 тыс. руб. Таким образом, и происходит с землёй при инвестировании в загородную недвижимость. Возможны проекты с различной эффективностью и способами реализации:

- дальнейшее строительство (создание нового объекта);

- замораживание объекта с расчетом на последующий рост цен;

- формирование инфраструктуры;

- продажа на начальном уровне строительства с минимальной первоначальной стоимостью объекта и т. д.

При инвестировании, важно изначально точно определить характер проекта и рассчитать объем необходимых средств.

Подводя итог, хотелось бы подчеркнуть, что инвестиции в землю, пожалуй, самый надежный способ «заставить деньги работать». Не зря писал в свое время американский писатель Марк Твен, «Покупайте землю - ее больше не производят». Сегодня это утверждение как никогда актуально.

Аналитика ООО "Инстрой".

Автозаправки в Белгороде – всегда прибыльный бизнес.

Thu, 17 Dec 2009 16:17:00 +0300

С развитием автомобильной индустрии, когда многие горожане имеют уже не одну, а две или даже три машины, вопрос количества и качества автозаправочных станций в городе и на выезде из него приобретает особую важность. Актуален он и для Белгорода и Белгородского района. Уплотнение транспортных потоков диктует свои условия в данном сегменте рынка, требуя его расширения. На это необходимо обратить внимание тем, кто собирается построить автозаправочную станцию в черте города, и в особенности в районе. Главное здесь — правильно выбрать участок и соотнести с ним масштабы и характер планируемой заправочной станции. Ведь именно от расположения участка зависит успех всего предприятия.

Как известно, существуют автозаправочные (АЗС) и автогазозаправочные (АГЗС) станции. Первые производят заправку автомобилей жидким моторным топливом, вторые в качестве топлива реализуют сжиженный газ.

И те и другие разделяются на несколько подвидов — в зависимости от размещения резервуаров с топливом и топливораздаточных колонок. Но какого бы вида и модификации ни была заправочная станция, минимальная площадь для её сооружения составляет 30 соток. Помимо обязательных функциональных элементов, касающихся непосредственно заправки автомобиля топливом, станция может включать в себя объекты сервиса для водителей и пассажиров (кафе, магазины, санузлы), а также помещения специального обслуживания транспортных средств (СТО, мойки). Естественно, планируя повышенный уровень комплектации, нельзя обойтись минимальной площадью. Здесь, в зависимости от предполагаемого результата, нужно занимать участок в 50-70 и более соток. И этот вариант выгоднее владельцу с точки зрения маркетинга — для водителей часто бывает необходимо комплексное обслуживание, в особенности на оживлённых магистралях на выезд и въезд в город и пригород.

Так, на направлении Белгород — Харьков до самой границы с Украиной, кроме комплекса на выезде от рынка «Спутник» и повороте на п. Октябрьский автозаправочных станций по правую сторону нет, что приносит водителям массу неудобств. Ведь каждый старается переехать границу с максимально полным баком, чтобы не платить втридорога за украинский бензин. Примерно такая же ситуация на трассе Москва-Симферополь. Здесь действуют 2 автозаправочных комплекса, однако для жителей плотно населённого Стрелецкого и автомобилистов, едущих в обоих направлениях на дальнее расстояние, этого не вполне достаточно.

Что касается трассы на Шебекино (район п. Разумное и Масловой Пристани) — основного выезда на юго-восток области — то здесь плотное движение требует особенно качественного топливного обслуживания. Утром вечером здесь наблюдаются напряжённые автомобильные потоки, когда люди едут на работу в областной центр и обратно. Естественно, что в большинстве случаев по пути они рассчитывают заправиться, помыть машину, купить что-то из спец. товаров. Из пяти автозаправочных станций 2 здесь не предоставляют комплексных услуг.

Трасса на Томаровку и Борисовку находится в таком же положении. На этом довольно длинном оживлённом отрезке расположены 3 автозаправочные станции, не удовлетворяющие полностью требованиям водителей.

Но, пожалуй, самые проблемные участки в плане неразвитости автосервиса — это дороги возле населённых пунктов Комсомольский, Никольское, Зелёная Поляна, Беломестное, Новосадовый, каттеджных посёлков БИК. Практически все местные жители оттуда добираются в центр на личном транспорте и, следовательно, нуждаются в соответствующем сервисе, которого здесь явно не достаточно. В частности, оставляет желать лучшего топливное обслуживание. В среднем одна автозаправка на направление — этого очевидно мало для развивающегося населённого пункта.

В целом же, в течение последнего года открытия новых заправок в городе не наблюдалось. Зато по причине смены владельцев многие реконструировались. Следует также отметить, что автозаправочный сегмент белгородского рынка смещён в сторону доминирования АЗС. Жидкое топливо по-прежнему является более популярным, чем газ. Однако необходимо учитывать потребности всех автовладельцев — открытие нескольких новых АГЗС с комплексным автосервисом было бы для Белгорода далеко не лишним. К тому же стоит учитывать быстро растущее количество автомобилей на дорогах, что совсем скоро может привести к дисбалансу спроса и предложения. В том, что заправлять есть и будет кого — сомневаться не приходится. Расширяющемуся Белгороду и его пригороду прогресс в данном виде сервиса только на пользу.

Коммерческое строительство в Белгородской области

Thu, 17 Dec 2009 16:16:00 +0300

Первая и вторая волны кризиса одна за другой прокатились по российской экономике. Теперь можно считать, что всё самое худшее позади. И сегмент рынка недвижимости не является исключение из общей ситуации.