Несмотря на послекризисное время, белгородский рынок коммерческой недвижимости развивается ускоренными темпами: строятся новые торгово-развлекательные комплексы и открываются офисные центры высокого уровня с удобными подъездами и качественным обслуживанием. Ориентируясь на столицу, Белгород не отстаёт в развитии, а в чем-то даже превосходит некоторые крупные города. В последнее время специалисты рынка зафиксировали повышенный приток иногородних инвесторов, желающих вложить денежные средства в землю коммерческого назначения с последующим строительством придорожных комплексов, мини гостиниц и придорожных кафе.
Покупка коммерческой недвижимость, будь то магазин, офис, склад, производственная площадка или помещение свободного назначения в городе, предусматривает дальнейшую эксплуатацию конкретного объекта. Каждая деятельность подразумевает собой использование зданий и сооружений, поэтому собственник может сдать в аренду свою недвижимость, окупаемость которой варьируется в среднем в пределах 3,5-6 лет.
Что же необходимо учитывать при покупке объекта коммерческой недвижимости с последующей сдачей его в аренду?
Во-первых, необходимо учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости и конкретный спрос арендаторов в данном сегменте рынка. Во-вторых, следует выявить все риски и возможные издержки.
В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее - в склады и производства. Сейчас заметен рост количества профессионально управляемых объектов всех типов коммерческой недвижимости. Например, лучше арендовать под офис помещение в новом, специально построенном для этих целей центре, чем за те же деньги помещение в жилом доме. Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает профессиональному складу на охраняемой территории.
Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество - способность приносить доход собственнику. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени, удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.
Распространенный вариант - покупка квартиры на первом этаже с последующим выводом ее в нежилой фонд. Здесь к стоимости помещения прибавляются затраты на изменение его целевого назначения, согласование и обустройство отдельного входа, согласование переоборудования и перепланировки, а также на ремонт. Это удлиняет срок начала сдачи объекта в аренду (до полугода), снижая рентабельность всей операции.
Как отдельный вариант можно рассмотреть покупку подвального помещения. Цены на них обычно значительно ниже, чем на объекты на первом этаже, но есть существенные ограничения по их использованию, их также следует учитывать при выборе объекта.
Еще одна возможность - покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения и проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда удаётся.
Приведенные выше доводы говорят о том, что инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен обладать достаточно широким кругозором и большим объемом знаний. В данной ситуации может помочь обращение к профессиональным риелторам, оценщикам и компаниям, аккумулирующим усилия мелких инвесторов для приобретения крупных объектов и предлагающим в дальнейшем профессиональное управление коммерческой недвижимостью.
Аналитика ООО "Инстрой".