В настоящее время вопросы, связанные с категориями земель, изменением целевого назначения и порядком их перевода являются очень актуальными. Понятие категории земель установлено Земельным Кодексом РФ, а также вступившим 5 января 2005 г. в силу Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Государственная Дума неоднократно пересматривает и вносит изменения в закон, постоянно усовершенствуя и улучшая требования и условия перевода. Последние поправки были внесены 25 февраля 2010г. в 8 статью «Особенности перевода земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов». В статье было изменено слово «Установление» на слова «Упразднение населенных пунктов, установление».
В Российской Федерации по целевому назначению земли разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фона;
- земли запаса.
Все земли, помимо целевого назначения, имеют документально закреплённый вид разрешённого использования, который устанавливает, какую деятельность на них можно осуществлять. Причём вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий. Например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях, и на земле населённого пункта.
Видов разрешённого использования земельных участков очень много. Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев, используются под:
- индивидуальное жилищное строительство,
- личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок),
- садоводство или огородничество,
- дачное строительство,
- крестьянско-фермерское хозяйство,
- сельскохозяйственное производство.
Некоторые виды разрешённого использования очень близки, но каждый имеет принципиальные отличия, например, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления.
Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества помимо того, что можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно также построить жильё, но право регистрации в нём не предусмотрено. Поэтому собственник прописаться там не может.
Что касается участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то они обязательно должны быть застроены, а просто развести огород или организовать сад нельзя.
Личное подсобное хозяйство подразумевает, что на участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сады. Разрешение на строительство на такой земле не предусмотрено, хотя можно получить его, если земля относится к категории «земли населённых пунктов».
На земле крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) собственник может вести сельскохозяйственную деятельность; сажать овощи, выращивать фрукты, разводить лошадей, то есть обустроить усадьбу – ранчо.Ранчо – это земельный участок под фермерское хозяйство. В свое время российское законодательство позволяло иметь фермерское хозяйство на площади не менее 1,33 га. Под эти требования подходила земля сельскохозяйственного назначения. Владельцы таких участков, чтобы не переводить их в статус индивидуального жилищного строительства, но при этом иметь возможность прописаться, строили на этих землях фермерские дома. То есть регистрировались как индивидуальные предприниматели, а сами просто жили в своих домах.
Сегодня такая тенденция особенно актуальна для нашей области – так как большинство белгородских земельных угодий, пригодных для строительства усадеб-ранчо имеют статус земель сельскохозяйственного назначения.
Порядок изменения разрешенного использования
Собственник земли может изменить вид разрешённого использования участка. Для этого нужно обратиться в местную администрацию с ходатайством, пояснить причину, по которой вы хотите изменить целевое назначение земельного участка, и предоставить:
- документы, удостоверяющие личность;
- кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.
Далее вопрос изменения вида использования земли подлежит обсуждению на публичных слушаниях (не позднее месяца со дня обращения), по результатам которых местная администрация либо разрешает, либо отказывает в изменении целевого назначения участка.
Если получено разрешение главы местной администрации на выбор определенного вида использования земельного участка, то эти изменения вносятся в кадастровый план. Все расходы по организации этого процесса несёт собственник земли.
Особенности перевода земель в Белгородской области
Данный порядок в настоящее время определен Постановлением правительства Белгородской области от 13 октября 2006 г. № 216 -ПП "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую на территории Белгородской области"
Установлен регламент принятия решений о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, определяет состав документации о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Подготовка проектов распоряжений правительства области о переводе или отнесении земельных участков к определенной категории осуществляется Департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области. Решение о переводе либо отказе в переводе принимает правительство Белгородской области по представлению Департамента имущественных и земельных отношений области.